Wohnung kaufen in der Schweiz: Checkliste vom Budget bis zur Übergabe

Budget und Finanzierung zuerst

Banken prüfen vor einer Finanzierungszusage insbesondere die Eigenmittel und die sogenannte Tragbarkeit – das Verhältnis zwischen den nachhaltigen Kosten der Liegenschaft und den nachhaltig verfügbaren Einnahmen. Dabei sind drei Ebenen zu unterscheiden:

Mindeststandard der BankenSelbstregulierung, von der FINMA anerkannt

Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung verlangen Eigenmittel von mindestens 10 % des Belehnungswerts, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ist der Kaufpreis höher als der Belehnungswert, ist auch die Differenz mit solchen Eigenmitteln zu finanzieren. Die Hypothek ist innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Es handelt sich um Standesregeln der Banken, nicht um ein Gesetz.

Bankinterne Regeln

Mit welchem langfristigen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz die Tragbarkeit gerechnet wird und welches Verhältnis von Kosten zu Einnahmen höchstens zulässig ist, legt jede Bank selbst fest. Zu berücksichtigen sind unter anderem Zinsen, Amortisation und Nebenkosten.

Übliche Praxis

Laut ch.ch liegt der Eigenkapitalanteil bei Eigenheimen in der Schweiz normalerweise bei mindestens 20 %.

• Höhe und Herkunft der Eigenmittel geklärt
• Tragbarkeitsberechnung der Bank bzw. des Finanzierungspartners eingeholt
• Laufende Kosten inklusive Nebenkosten, Unterhalt und Amortisation budgetiert

Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich zwischen Banken und Finanzierungspartnern. Eine individuelle Abklärung bei der Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung ist deshalb sinnvoll.

Objekt und Lage

Vor Preis und Unterlagen lohnt sich ein nüchterner Blick auf das Objekt selbst.

• Bauperiode und sichtbarer Zustand von Fassade, Dach und Fenstern
• Grundriss und Nutzbarkeit der Räume
• Besonnung und Lärmsituation – idealerweise zu verschiedenen Tageszeiten
• Erreichbarkeit von Arbeitsplatz, Schulen und öffentlichem Verkehr

Öffentlich verfügbare Informationen

Für Gebäude in der Schweiz führt das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) amtliche Grunddaten. Dazu kommen weitere öffentlich zugängliche Geodaten, zum Beispiel zu Lärm oder Erschliessung.

• Amtliche Gebäudedaten wie Baujahr oder Anzahl Wohnungen mit der Verkaufsdokumentation abgleichen
• Lärm- und Verkehrssituation am Standort ansehen

Grundstück und Standort

Auch bei einer Wohnung lohnt sich ein Blick auf das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Zone, Gefahrenkarte, Gewässerraum oder ein Eintrag im Kataster der belasteten Standorte gelten für die ganze Liegenschaft – und damit für alle Eigentümer:innen.

• Den amtlichen ÖREB-Auszug der Liegenschaft ansehen
• Die Gefahrenkarte des Kantons prüfen
• Den Grundbuchauszug auf Dienstbarkeiten und Anmerkungen lesen

Welche Quelle was zeigt und wo ihre Aussagekraft endet, erklärt der Überblick Grundstück prüfen in der Schweiz.

Unterlagen anfordern und auswerten

Die Verkaufsunterlagen sind die wichtigste Informationsquelle vor dem Kauf. Entscheidend ist, sie vollständig zu haben, bevor du dich festlegst – und daraus die richtigen Schlüsse für dein Budget und deine Fragen zu ziehen.

• Vollständige Unterlagen anfordern, bevor du ein Angebot abgibst oder eine Reservation unterschreibst
• Laufende Kosten aus Jahresrechnung und Budget der Gemeinschaft in dein eigenes Budget übernehmen
• Beschlossene und diskutierte Sanierungen notieren und abschätzen, ob du sie mittragen kannst
• Fehlende Unterlagen und Widersprüche als offene Fragen festhalten

Welche Unterlagen es gibt und worauf du in jeder achtest, steht in Welche Unterlagen sollte man vor dem Wohnungskauf prüfen?.

Bei Stockwerkeigentum

Ist die Wohnung als Stockwerkeigentum ausgestaltet – das zeigt der Grundbuchauszug –, erwirbt man einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft mit Sonderrecht an bestimmten Räumen (Art. 712a ZGB). Damit tritt man einer bestehenden Gemeinschaft bei und trägt ihre Entscheide mit. Die Grundlagen erklärt Wie funktioniert Stockwerkeigentum?

Kaufnebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kosten an, etwa für Notariat, Grundbucheintrag, eine allfällige Handänderungssteuer und allenfalls die Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs. Art und Höhe unterscheiden sich je nach Kanton und Geschäft erheblich – mehr dazu unter Nebenkosten beim Wohnungskauf.

Offene Fragen vor Besichtigung und Kauf

Aus den Unterlagen können sich konkrete Fragen ergeben, die sich am besten direkt bei Verkaufspartei, Verwaltung oder Notariat klären lassen. Beispiele:

• Sind Sanierungen geplant oder bereits beschlossen – und wie werden sie finanziert?
• Gibt es laufende Verfahren oder wiederkehrende Konflikte innerhalb der Gemeinschaft?
• Welche ausschliesslichen Nutzungsrechte, etwa an Aussenflächen oder Parkplätzen, gehören zur Wohnung?
• Welche Angaben fehlen in der Dokumentation?

Wer diese Fragen vor der Besichtigung notiert, kann sie gezielt ansprechen.

Kaufvertrag und Beurkundung

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück – auch über eine Stockwerkeinheit – bedarf der öffentlichen Beurkundung; dasselbe gilt für Vorverträge (Art. 216 Abs. 1 und 2 OR). Eine Reservation ersetzt den beurkundeten Vertrag deshalb nicht.

• Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin in Ruhe lesen und Fragen dem Notariat stellen
• Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Termine mit Finanzierungszusage und Eigenmitteln abgleichen
• Aufteilung der Kaufnebenkosten zwischen Käufer- und Verkäuferseite im Vertrag prüfen

Übergabe

Beurkundung, Zahlung, Grundbucheintrag und Übergang von Nutzen und Gefahr sind verschiedene Termine. Was sie bedeuten und was du vor der Übergabe klärst, erklärt Immobilienübergabe: Nutzen und Gefahr.