Immobilienübergabe Schweiz: Nutzen und Gefahr einfach erklärt

Was bedeutet der Übergang von Nutzen und Gefahr?

Vier Begriffe werden oft vermischt. Sie beschreiben verschiedene Dinge und können zu verschiedenen Zeitpunkten auf dich übergehen.

NutzenErträge und Gebrauch

Das Recht auf die Erträge der Immobilie und auf ihren Gebrauch. Bei einer vermieteten Wohnung sind das vor allem die Mietzinse.

GefahrRisiko zufälliger Schäden

Das Risiko, dass die Immobilie zufällig beschädigt wird oder an Wert verliert – etwa durch ein Unwetter oder einen Schaden durch Dritte. Wer die Gefahr trägt, sollte auch für eine passende Versicherung sorgen.

Besitztatsächliche Gewalt

Wer die tatsächliche Gewalt über eine Sache hat, ist ihr Besitzer (Art. 919 ZGB). Übertragen wird der Besitz durch die Übergabe der Sache oder der Mittel, die die Gewalt darüber verschaffen (Art. 922 ZGB) – bei einer leeren Wohnung normalerweise mit den Schlüsseln.

Eigentumrechtliche Zuordnung

Das umfassende Recht an der Immobilie. Beim Kauf erwirbst du es erst mit der Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Wer wann Erträge erhält, wer welche Kosten bezahlt, wer einen Schaden trägt und ab wann du versichert sein musst, folgt deshalb nicht automatisch aus einem einzigen Datum. Es muss für jeden Punkt geprüft werden.

Was das Gesetz regelt – und was der Vertrag regelt

Nutzen und Gefahr

Beim Kauf gilt der Grundsatz, dass Nutzen und Gefahr mit dem Abschluss des Vertrags auf den Käufer übergehen, sofern nicht besondere Verhältnisse oder Verabredungen etwas anderes vorsehen (Art. 185 Abs. 1 OR). Für Grundstücke gibt es eine wichtige Sonderregel: Ist im Vertrag ein bestimmter Zeitpunkt für die Übernahme durch den Käufer festgelegt, wird vermutet, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt übergehen (Art. 220 OR).

In der Praxis wird der Übergang von Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag meist ausdrücklich geregelt, wenn Eigentumsübertragung und Besitzesantritt nicht direkt nach der Beurkundung stattfinden – so beschreiben es etwa die Notariate des Kantons Zürich. Massgebend ist deshalb zuerst der Wortlaut deines Vertrags.

Beurkundung und Eigentum

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB). Die Beurkundung verpflichtet Verkäuferschaft und Käuferschaft – das Eigentum geht damit aber noch nicht über. Dafür braucht es die Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Ihre Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung ins Tagebuch des Grundbuchamts zurückbezogen (Art. 972 Abs. 2 ZGB), also auf die Anmeldung.

Wann die Anmeldung beim Grundbuchamt erfolgt, ist nicht überall gleich organisiert und kann vertraglich vereinbart werden. Im Kanton Zürich etwa erfolgt die Eigentumsübertragung mit der Abgabe der Grundbuchanmeldung – unmittelbar nach der Beurkundung oder zu einem späteren Zeitpunkt. Frag das Notariat, wann die Anmeldung in deinem Fall vorgesehen ist.

Kaufpreis und Besitz

Das Gesetz sieht vor, dass beide Seiten ihre Leistungen gleichzeitig erfüllen, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 184 Abs. 2 OR). Ist kein anderer Zeitpunkt bestimmt, wird der Kaufpreis mit dem Übergang in den Besitz des Käufers fällig (Art. 213 Abs. 1 OR). Beim Immobilienkauf wird die Zahlung im Vertrag meist genauer geregelt – etwa mit Anzahlung, Zahlungsversprechen der Bank und Zahlung am Tag der Eigentumsübertragung. Diese Abläufe unterscheiden sich von Fall zu Fall; massgebend ist, was in deinem Vertrag steht.

Die wichtigen Termine unterscheiden

Die folgenden Termine können am selben Tag liegen oder Wochen auseinander. Eine feste Reihenfolge gibt es nicht; sie ergibt sich aus dem, was im Kaufvertrag vereinbart ist.

Kosten und Erträge bei der Übergabe

Laufende Kosten und Erträge werden bei der Übergabe auf einen Stichtag abgegrenzt, oft auf den Tag, an dem Nutzen und Gefahr übergehen. Welcher Tag gilt und wie abgerechnet wird, legt der Kaufvertrag fest. Für Objekte, die keine Neubauten sind, empfehlen etwa die Zürcher Notariate eine schriftliche Abrechnung. Diese Positionen solltest du dabei ansprechen:

Mietzinsebei vermieteten Objekten

Ab welchem Tag die Mietzinse dir zustehen und wie bereits bezahlte oder ausstehende Mietzinse abgerechnet werden.

Heiz- und Nebenkosten

Wie Akontozahlungen und die spätere Abrechnung zwischen euch aufgeteilt werden. Bei vermieteten Objekten kommt die Abrechnung gegenüber den Mietparteien dazu.

Laufende STWE-Beiträge

Welche Beiträge an die Gemeinschaft die Verkäuferschaft noch bezahlt und ab wann du sie übernimmst.

Erneuerungsfonds

Der Fonds gehört der Gemeinschaft, nicht der einzelnen Eigentümerin (Art. 712l Abs. 1 ZGB). Er wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Ob sein Bestand im Kaufpreis berücksichtigt ist, ist Sache der Verhandlung. Mehr im Artikel Erneuerungsfonds.

Sonderbeiträgebeschlossen oder geplant

Wer eine bereits beschlossene oder absehbare Sonderzahlung trägt, sollte der Kaufvertrag ausdrücklich regeln – zum Beispiel mit Bezug auf das Datum des Beschlusses oder der Fälligkeit.

Strom, Wasser, Zähler

Zählerstände am Übergabetag festhalten und den Wechsel den Werken melden. Die Zürcher Notariate empfehlen, dafür einen Ablesetermin zu vereinbaren.

Versicherungen

Welche Versicherungen mit der Immobilie verbunden sind, wie sie übergehen und wie Prämien abgegrenzt werden.

Weitere Kosten

Alles, was im Vertrag zusätzlich vereinbart ist, zum Beispiel Gebühren, Abgaben oder Kosten für Arbeiten.

Abrechnung zwischen euch – und Forderungen Dritter

Die Abrechnung im Kaufvertrag gilt zwischen dir und der Verkäuferschaft. Sie bindet nicht automatisch Dritte wie die Verwaltung, die Werke oder die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Bei STWE kann die Gemeinschaft für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer ein Pfandrecht verlangen (Art. 712i Abs. 1 ZGB). Offene Beiträge der Verkäuferschaft können dich deshalb betreffen. Frag vor der Übergabe nach, ob Beiträge ausstehen, und lass die Regelung im Vertrag festhalten.

Bei Stockwerkeigentum: Unterlagen gemeinsam lesen

Bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum reicht der Kaufvertrag allein nicht, um die Kosten richtig zuzuordnen. Beschlüsse der Versammlung (etwa zu Sanierungen), die letzte Jahresrechnung, das Budget und die Angaben der Verwaltung zeigen, welche Beiträge anstehen und wann sie fällig werden. Erst zusammen mit dem Vertrag wird klar, wer was trägt. Wie man Protokolle liest, erklärt der Artikel STWE-Protokoll prüfen; die Grundlagen stehen unter Wie funktioniert Stockwerkeigentum?.

Bei vermieteten Objekten

Verkauft die Vermieterin eine vermietete Wohnung, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Du übernimmst den Mietvertrag also so, wie er besteht. Wer die Wohnung selbst nutzen möchte, kann bei Wohn- und Geschäftsräumen nur unter engen Voraussetzungen vorzeitig kündigen: bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

Eine Mietkaution für Wohn- oder Geschäftsräume liegt auf einem Konto oder Depot, das auf den Namen der Mietpartei lautet (Art. 257e Abs. 1 OR). Kläre, wie die Kaution auf dich übertragen wird und welche Unterlagen die Bank dafür braucht.

Beispiel: Übergabe am 1. Dezember

Checkliste für die Übergabe

• Vereinbarte Termine und Zahlungsbedingungen noch einmal mit dem Vertrag abgleichen.
• Ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellen und von beiden Seiten unterzeichnen lassen.
• Zustand und erkennbare Schäden mit Fotos festhalten, Raum für Raum.
• Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung erfassen.
• Schlüssel, Badges, Fernbedienungen und weitere Zutrittsmittel zählen und im Protokoll aufführen.
• Vereinbartes Inventar prüfen, zum Beispiel Küchengeräte oder Einbauten.
• Anleitungen, Garantien, Service- und Wartungsunterlagen übernehmen.
• Kontakt zur Verwaltung klären und die Abgrenzung von Kosten und Beiträgen bestätigen lassen.
• Versicherungsdeckung ab dem Übergang von Nutzen und Gefahr ohne Lücke regeln.
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Korrespondenz, Nebenkostenabrechnungen und die Mietkaution geordnet übernehmen.

Kaufunterlagen verstehen, bevor du unterschreibst. PRUVO ordnet Verkaufsunterlagen, Protokolle und Abrechnungen nach Käuferfragen und zeigt, was offen ist – einmalig CHF 30.–. Den Kaufvertrag prüft PRUVO nicht rechtlich, und es ersetzt weder eine Besichtigung noch das Übergabeprotokoll. Kaufunterlagen prüfen

Häufige Fragen

Bin ich mit der Unterschrift beim Notariat bereits Eigentümer?

Nein. Die Beurkundung macht den Kaufvertrag gültig. Eigentümerin oder Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB), deren Wirkung auf die Anmeldung beim Grundbuchamt zurückbezogen wird. Wann die Anmeldung erfolgt, legt der Ablauf fest, den ihr mit dem Notariat vereinbart.

Bedeutet die Schlüsselübergabe automatisch den Übergang von Nutzen und Gefahr?

Nicht automatisch. Mit den Schlüsseln geht der Besitz über. Nutzen und Gefahr richten sich nach dem Vertrag: Ist ein Übernahmetermin festgelegt, wird vermutet, dass sie an diesem Tag übergehen (Art. 220 OR). Oft sind beide Termine gleich – prüfe das im Vertrag.

Wer trägt einen Schaden zwischen Vertragsabschluss und Übergabe?

Das hängt vom Vertrag ab. Ohne besondere Vereinbarung gehen Nutzen und Gefahr bereits mit dem Vertragsabschluss über (Art. 185 Abs. 1 OR). Ist ein späterer Übernahmetermin vereinbart, wird vermutet, dass die Gefahr bis dahin bei der Verkäuferschaft bleibt (Art. 220 OR). Wer einen Schaden verschuldet hat, ist eine eigene Frage.

Ab wann stehen mir die Mieteinnahmen zu?

Zwischen dir und der Verkäuferschaft gehören die Mietzinse zum Nutzen. Massgebend ist deshalb das Datum, das der Vertrag für den Übergang von Nutzen und Gefahr vorsieht, und was er zur Abrechnung regelt. Gegenüber der Mietpartei wirst du mit dem Eigentumserwerb zur Vermieterin oder zum Vermieter (Art. 261 Abs. 1 OR). Informiert die Mietpartei gemeinsam und rechtzeitig über die neue Zahlungsverbindung.

Wer bezahlt eine beschlossene STWE-Sanierung?

Eine allgemeine Antwort gibt es nicht. Beiträge an die Gemeinschaft schulden die Stockwerkeigentümer (Art. 712h Abs. 1 ZGB), und für offene Beiträge der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft ein Pfandrecht am Anteil verlangen (Art. 712i ZGB). Ob dich eine vor dem Kauf beschlossene Sanierung als neue Eigentümerin trifft, hängt unter anderem davon ab, wann die Beiträge fällig werden. Wer die Kosten wirtschaftlich trägt, sollte deshalb der Kaufvertrag ausdrücklich regeln. Lies die Protokolle und frag die Verwaltung nach beschlossenen und geplanten Beiträgen.

Was passiert, wenn die Verkäuferschaft nicht rechtzeitig auszieht?

Bei einem fest vereinbarten Übergabetag gerät sie grundsätzlich mit Ablauf dieses Tages in Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR). Welche Rechte du hast, hängt vom Vertrag ab – manche Verträge sehen dafür eine Entschädigung oder Konventionalstrafe vor. Halte die Situation schriftlich fest und lass dich beraten, bevor du Fristen setzt oder vom Vertrag zurücktrittst.

Welche Versicherungen muss ich vor der Übergabe klären?

Spätestens ab dem Übergang von Nutzen und Gefahr solltest du wissen, wie das Gebäude versichert ist und ob diese Deckung auf dich übergeht; die Regeln unterscheiden sich je nach Kanton. Dazu kommen je nach Situation eine Gebäudehaftpflicht, deine Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung. Bei STWE versichert die Gemeinschaft das Gebäude (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB) – frag die Verwaltung nach der Police und prüfe, was du für deine Einheit selbst versichern musst.

Weiterlesen: welche Unterlagen du vor dem Kauf prüfen solltest, steht im Artikel Unterlagen beim Wohnungskauf; die Kosten von Notariat und Grundbuch erklärt Nebenkosten beim Wohnungskauf.