Welche Unterlagen sollte man vor dem Wohnungskauf prüfen?

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung stellen Verkaufspartei, Verwaltung oder Makler:in eine Reihe von Unterlagen bereit. Diese Übersicht zeigt für jede davon: was sie ist, warum sie relevant ist und worauf man achten sollte.

Diese Seite erklärt die Unterlagen einzeln. In welcher Reihenfolge du sie beim Kauf anforderst und welche Entscheidungen daraus folgen, zeigt die Checkliste vom Budget bis zur Übergabe.

Objekt und Verkauf

Verkaufsdokumentation

Was ist das?: Verkaufsexposé und Baubeschrieb mit Angaben zu Lage, Ausbaustandard, Baujahr und Preis.
Warum relevant?: Sie bildet die Grundlage für die erste Einschätzung von Objekt und Preis.
Worauf achten?: Ob Angaben zu Baujahr, Fläche und Renovationen nachvollziehbar und mit den übrigen Unterlagen konsistent sind.

Grundriss

Was ist das?: Der Plan der Wohnung mit Raumaufteilung, je nach Unterlage mit Flächenangaben.
Warum relevant?: Er zeigt, wie nutzbar die Räume tatsächlich sind.
Worauf achten?: Ob der Plan dem heutigen Zustand entspricht und wie die Flächen gemessen wurden – Flächenangaben beruhen nicht überall auf derselben Methode.

Stockwerkeigentum

Begründungsakt

Was ist das?: Das rechtliche Gründungsdokument des Stockwerkeigentums. Er legt die Einheiten, ihre Sonderrechte und die Wertquoten fest.
Warum relevant?: Er zeigt verbindlich, was zur eigenen Einheit gehört und was gemeinschaftlich ist.
Worauf achten?: Ob Räume und Nebenräume der Einheit klar zugeordnet sind – und wie etwa Keller, Parkplatz oder Garten geregelt sind. Ein Garten liegt auf dem Boden der Liegenschaft und kann nicht zu Sonderrecht gehören (Art. 712b Abs. 2 ZGB), wohl aber Gegenstand eines ausschliesslichen Nutzungsrechts sein.

Wertquote

Was ist das?: Der im Begründungsakt festgelegte Anteil der Einheit am Wert der ganzen Liegenschaft, ausgedrückt als Bruchteil, zum Beispiel in Tausendsteln.
Warum relevant?: Sie kann bei der Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und bei Abstimmungen eine Rolle spielen.
Worauf achten?: Ob sie mit Grundbuch und übrigen STWE-Unterlagen übereinstimmt und wie das Reglement Kosten tatsächlich verteilt – ausführlich unter Die Wertquote.

STWE-Reglement

Was ist das?: Es konkretisiert die gesetzlichen Grundregeln für die jeweilige Gemeinschaft – Nutzung, Kostenverteilung, Verfahren.
Warum relevant?: Es regelt Verwaltung und Benutzung der Liegenschaft (Art. 712g Abs. 3 ZGB) – etwa die Nutzung der Räume, bauliche Veränderungen oder die Kostenverteilung.
Worauf achten?: Ob Kostenverteilschlüssel und Mehrheitserfordernisse nachvollziehbar sind und ob es Einschränkungen gibt, die für die eigene Nutzung wichtig sind.

Versammlungsprotokolle

Was ist das?: Protokolle der ordentlichen und ausserordentlichen Eigentümerversammlungen mit Beschlüssen und Diskussionen.
Warum relevant?: Sie zeigen die Vorgeschichte der Liegenschaft – geplante Sanierungen, wiederkehrende Themen, gefasste Beschlüsse.
Worauf achten?: Beschlossenes von blosser Diskussion zu unterscheiden und mehrere Jahre zu vergleichen. Mehr dazu unter STWE-Protokoll prüfen.

Finanzen der Gemeinschaft

Jahresrechnungen

Was ist das?: Die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft eines Jahres.
Warum relevant?: Sie zeigen die Höhe der laufenden gemeinschaftlichen Kosten.
Worauf achten?: Ob Positionen wie Unterhalt, Versicherungen oder Verwaltung über mehrere Jahre plausibel und einigermassen stabil sind.

Budget

Was ist das?: Die Planung der Gemeinschaft für das kommende Jahr.
Warum relevant?: Es zeigt, mit welchen Kosten und Einlagen die Gemeinschaft rechnet.
Worauf achten?: Ob das Budget zur letzten Jahresrechnung passt und ob grössere Ausgaben bereits eingeplant sind.

Erneuerungsfonds

Was ist das?: Eine gemeinschaftliche Rückstellung für künftigen Unterhalt und Erneuerungen an den gemeinschaftlichen Teilen.
Warum relevant?: Er beeinflusst, ob eine künftige Sanierung aus dem Fonds oder über zusätzliche Sonderbeiträge finanziert wird.
Worauf achten?: Den Stand nicht isoliert zu betrachten, sondern im Zusammenhang mit Gebäudealter und anstehenden Arbeiten – ausführlich unter Erneuerungsfonds.

Nebenkostenabrechnung

Was ist das?: Die Abrechnung der laufenden gemeinschaftlichen Kosten wie Heizung, Hauswartung oder Allgemeinstrom, die auf die Eigentümer:innen verteilt werden.
Warum relevant?: Sie ist Teil der laufenden finanziellen Belastung nach dem Kauf – zusätzlich zu Hypothekarzins und Amortisation.
Worauf achten?: Ob die bisherige Abrechnung nachvollziehbar und mit der Jahresrechnung konsistent ist.

Gebäude und Zustand

Dokumentierte Renovationen

Was ist das?: Rechnungen, Protokolle oder Bauabnahmen zu bereits durchgeführten Arbeiten an Gebäude oder Wohnung.
Warum relevant?: Sie zeigen, welcher Unterhalt erledigt ist und womit künftig noch zu rechnen ist.
Worauf achten?: Eine fehlende Dokumentation bedeutet nicht automatisch, dass nichts gemacht wurde – zunächst nur, dass dazu keine Unterlage vorliegt.

Gebäudeinformationen

Was ist das?: Amtliche Basisdaten zum Gebäude, etwa aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR).
Warum relevant?: Sie liefern objektive Eckdaten wie Baujahr, Gebäudekategorie oder Anzahl Wohnungen.
Worauf achten?: Bei Stockwerkeigentum beziehen sich die Gebäudeangaben auf das ganze Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung – mehr unter GWR und Gebäudedaten.

Energieinformationen, soweit vorhanden

Was ist das?: Angaben zu Heizsystem und Energieträger, allenfalls ein Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK).
Warum relevant?: Sie geben Hinweise auf laufende Energiekosten und einen möglichen künftigen Sanierungsbedarf.
Worauf achten?: Ob ein GEAK vorliegen muss, ist kantonal geregelt. Fehlen Angaben, lohnt sich die Nachfrage bei Verwaltung oder Verkaufspartei.

Grundbuch

Grundbuchauszug, soweit verfügbar

Was ist das?: Er zeigt die Eigentumsverhältnisse sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Lasten, etwa Dienstbarkeiten oder Pfandrechte.
Warum relevant?: Er dokumentiert die rechtliche Ausgangslage des Grundstücks und allfällige Belastungen.
Worauf achten?: Ein aktueller Auszug ist aussagekräftiger als ein älterer. Einen Auszug erhält, wer ein Interesse glaubhaft macht (Art. 970 Abs. 1 ZGB); vor dem Kauf kann ihn auch die Verkaufspartei zur Verfügung stellen. Einzelheiten kann das beurkundende Notariat erklären.

PRUVO

Du prüfst gerade eine Immobilie?

PRUVO unterstützt dich – je nachdem, welche Informationen dir bereits vorliegen.

Adresse bekannt

Sieh dir verfügbare amtliche Informationen zum Gebäude und Standort an.

Adresse prüfen

Verkaufsunterlagen vorhanden

Lass Verkaufs- und STWE-Unterlagen strukturiert einordnen.

Kaufunterlagen prüfen

Kaufunterlagen-Check · Vorschau ohne Zahlung · vollständige Prüfung CHF 30.– einmalig