Grundstück prüfen in der Schweiz: Welche amtlichen Informationen es gibt

Die wichtigsten Quellen

Wer ein Haus, eine Wohnung oder Bauland kaufen will, prüft nicht nur das Gebäude, sondern auch das Grundstück, auf dem es steht. Die Informationen dazu liegen nicht an einem Ort. Jede Quelle beantwortet eine bestimmte Frage – und keine beantwortet alle.

GrundbuchGrundbuchamt des Kantons

Zeigt Eigentum, Dienstbarkeiten (etwa ein Wegrecht), Grundlasten, Grundpfandrechte sowie Vormerkungen und Anmerkungen. Wer ein Interesse glaubhaft macht, kann Einsicht verlangen (Art. 970 ZGB); beim Kauf stellt meist die Verkäuferschaft oder das Notariat einen aktuellen Auszug zur Verfügung.

ÖREB-Katasteröffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

Bündelt wichtige Beschränkungen des öffentlichen Rechts – etwa Nutzungsplanung, Grundwasserschutzzonen, Gewässerraum oder belastete Standorte – in einem Auszug pro Grundstück. Mehr dazu im Artikel ÖREB-Kataster.

Zonenplan und BaureglementGemeinde

Legen fest, in welcher Zone ein Grundstück liegt und was dort in welchem Mass gebaut werden darf. Die Bezeichnung variiert: Bau- und Zonenordnung, Baureglement oder Bauordnung. Siehe Nutzungszone und Bauzone.

GefahrenkartenKanton

Zeigen, wo Hochwasser, Rutschungen, Steinschlag oder Lawinen Siedlungsgebiet gefährden können – und in welcher Stufe. Siehe Naturgefahrenkarte.

Amtliche VermessungParzelle und EGRID

Definiert Grenzen und Fläche der Parzelle. Jedes Grundstück hat eine schweizweit eindeutige Nummer, den EGRID.

Gebäude- und WohnungsregisterBundesamt für Statistik

Enthält Grunddaten zu Gebäuden wie Baujahr, Geschosse und Heizung – nicht zum Grundstück selbst. Siehe GWR und EGID.

Grundbuch und ÖREB-Kataster: zwei verschiedene Fragen

Die häufigste Verwechslung betrifft Grundbuch und ÖREB-Kataster. Das Grundbuch beantwortet, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte Dritter daran bestehen. Der ÖREB-Kataster zeigt, welche Einschränkungen der Staat dem Grundstück auferlegt hat. Beide sind wichtig, und sie ersetzen sich nicht gegenseitig.

Den genauen Inhalt einer Dienstbarkeit zeigt der Grundbuchauszug oft nur als Stichwort. Massgebend ist der zugrunde liegende Vertrag, der sogenannte Beleg. Bei Rechten, die das Bauen oder die Nutzung betreffen, lohnt es sich, ihn beim Grundbuchamt oder über das Notariat einzusehen.

Themen, die ein Grundstück einschränken können

Die folgenden Themen tauchen bei Grundstücksprüfungen regelmässig auf. Jedes hat eigene Regeln – und bei jedem gilt: Ein Eintrag bedeutet nicht automatisch, dass das bestehende Gebäude betroffen ist oder dass Kosten entstehen.

Zone und Nutzungsmass

Die Zone bestimmt die Art der Nutzung, etwa Wohnen, Arbeiten oder gemischte Nutzung. Wie gross und hoch gebaut werden darf, steht im Baureglement. Liegt eine Parzelle in mehreren Zonen, zeigt der ÖREB-Auszug die Flächenanteile – nicht die erlaubte Bebauung. Details im Artikel Nutzungszone und Bauzone.

Gewässerraum

Entlang von Bächen, Flüssen und Seen legen Kantone und Gemeinden einen Gewässerraum fest, in dem grundsätzlich keine neuen Bauten entstehen dürfen. Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten sind in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Siehe Gewässerraum.

Naturgefahren

Die kantonalen Gefahrenkarten ordnen Gebiete in Gefahrenstufen ein. Daraus können Bauauflagen folgen. Eine Beurteilung des einzelnen Gebäudes ist die Karte nicht. Siehe Naturgefahrenkarte.

Grundwasserschutz

Um Trinkwasserfassungen gelten Schutzzonen mit abgestuften Einschränkungen, etwa für Bauten, Tanks und Bohrungen. Siehe Grundwasserschutzzonen.

Belastete Standorte

Der Kataster der belasteten Standorte führt Flächen mit bekannter oder wahrscheinlicher Belastung, etwa ehemalige Deponien oder Gewerbebetriebe. Ein Eintrag heisst nicht automatisch Sanierungsbedarf. Siehe Belastete Standorte.

Ortsbild und Denkmalpflege

In geschützten Ortsbildern und bei inventarisierten Gebäuden gelten oft strengere Anforderungen an Umbauten, Fassaden oder Dächer. Diese Informationen stehen häufig nicht im ÖREB-Kataster. Siehe Ortsbildschutz.

Lärm und laufende Planungen

Die Nutzungsplanung ordnet den Zonen Lärmempfindlichkeitsstufen zu. Sie sagt, welche Belastungsgrenzwerte gelten – nicht, wie laut es tatsächlich ist. Wo die Gemeinde eine Planung überarbeitet, kann sie eine Planungszone festlegen: Darin darf nichts unternommen werden, was die künftige Planung erschweren könnte (Art. 27 RPG).

Kantonale und kommunale Unterschiede

Das Bundesrecht gibt den Rahmen vor, die Umsetzung liegt bei Kantonen und Gemeinden. Das zeigt sich überall: Die Zonen heissen je nach Gemeinde anders, die Kennzahlen für das Nutzungsmass unterscheiden sich, und nicht jeder Kanton führt dieselben Zusatzthemen im ÖREB-Kataster. Auch die Geoportale der Kantone sind unterschiedlich aufgebaut.

Vorgehen in fünf Schritten

1. 01

   Grundstück eindeutig bestimmen

   Parzellennummer und Gemeinde oder den EGRID notieren. Bei Stockwerkeigentum ist das Grundstück die Stammparzelle, auf der das Gebäude steht.

2. 02

   ÖREB-Auszug beziehen

   Über das Geoportal des Kantons oder den Einstieg auf cadastre.ch. Der Auszug zeigt die erfassten öffentlich-rechtlichen Beschränkungen mit den zuständigen Stellen.

3. 03

   Grundbuchauszug lesen

   Eigentum, Dienstbarkeiten und Anmerkungen prüfen. Bei unklaren Rechten den Beleg verlangen.

4. 04

   Kantonale Karten ergänzen

   Gefahrenkarte und, falls nicht im Auszug enthalten, Inventare zu Ortsbild und Denkmalpflege im kantonalen Geoportal oder auf map.geo.admin.ch ansehen.

5. 05

   Offene Fragen bei der Gemeinde klären

   Die Bauverwaltung kennt laufende Planungen, Baugesuche in der Umgebung und die Auslegung des Baureglements.

Was amtliche Karten nicht beantworten

Amtliche Karten zeigen den Stand, den die Behörden erfasst haben. Sie beantworten nicht, ob ein konkretes Bauvorhaben bewilligt wird, in welchem Zustand ein Gebäude ist oder ob der Preis angemessen ist. Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle: Eine Planung kann bereits öffentlich aufgelegt sein, bevor sie im Kataster erscheint.

Für konkrete Bau- oder Umbaufragen sind insbesondere der Zonenplan, das Baureglement, der amtliche ÖREB-Auszug und die Auskunft der zuständigen Behörde heranzuziehen.

Häufige Fragen

Ist im ÖREB-Auszug alles enthalten, was ein Grundstück einschränkt?

Nein. Der Kataster enthält die Themen, die Bund und Kanton dafür vorsehen. Privatrechtliche Beschränkungen stehen im Grundbuch, und manche öffentlich-rechtlichen Festlegungen – etwa Denkmalschutz oder Inventare – werden je nach Kanton separat geführt.

Wer sagt verbindlich, was ich auf einem Grundstück bauen darf?

Die zuständige Baubewilligungsbehörde, meist die Gemeinde. Verbindlich ist erst eine Baubewilligung. Je nach Kanton ist eine Voranfrage möglich; wie verbindlich deren Antwort ist, regelt das kantonale Recht.

Wo finde ich die Karten zu meinem Grundstück?

Im Geoportal des Kantons und auf map.geo.admin.ch, dem Kartenportal des Bundes. Dort lassen sich viele Themen über die Adresse oder die Parzelle aufrufen.

Braucht es eine Grundstücksprüfung auch bei einer Wohnung?

Ja, in reduziertem Umfang. Das Gebäude steht auf einem Grundstück, und dessen Festlegungen gelten für alle Eigentümer:innen. Welche Unterlagen beim Wohnungskauf sonst zählen, zeigt der Artikel Wohnung kaufen: Checkliste.

Standort einer Immobilie prüfen

Mit dem Adress-Check von PRUVO siehst du zu einer Adresse verfügbare amtliche Angaben zum Gebäude und zur Umgebung – etwa Gebäudedaten aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister, Lärmdaten, Haltestellen in der Nähe und das Solarpotenzial des Dachs. Zone, Gefahrenkarte und die übrigen Themen dieses Artikels zeigt der Adress-Check nicht – dafür bleiben der ÖREB-Auszug und die kantonalen Karten die massgebenden Quellen.

PRUVO trifft keine Kaufempfehlung und ersetzt weder den amtlichen ÖREB-Auszug noch die Auskunft der Gemeinde oder der zuständigen Fachstelle. Standort prüfen