Nebenkosten beim Wohnungskauf in der Schweiz

Die Kostenarten im Überblick

Die folgenden Kostenarten können beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz anfallen. Ob sie anfallen, wie hoch sie sind und wer sie trägt, unterscheidet sich von Kanton zu Kanton und teilweise von Gemeinde zu Gemeinde.

Notariatöffentliche Beurkundung

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Als Grundstück gelten auch Miteigentumsanteile und damit Stockwerkeinheiten (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB).

Kantonal unterschiedlich: Die Gebühren richten sich nach kantonalen Tarifen – je nach Kanton als fester Tarif oder innerhalb eines Gebührenrahmens. Laut ch.ch werden die Notargebühren in den meisten Fällen zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt; massgebend sind Kaufvertrag und kantonales Recht.

Grundbuch

Gebühr für die Eintragung des Eigentumswechsels. Eigentümer:in wird man erst mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).

Kantonal unterschiedlich: in vielen Kantonen abhängig vom Kaufpreis, in einzelnen als Pauschale oder nach Aufwand berechnet.

Handänderungssteueroder vergleichbare kantonale Abgabe

Eine kantonale Steuer bzw. Abgabe auf den Eigentumswechsel.

Kantonal unterschiedlich: Nicht alle Kantone erheben sie. Satz, Bemessungsgrundlage und allfällige Ausnahmen – etwa für selbstbewohntes Eigentum – unterscheiden sich. Wer sie trägt, ist je nach Kanton gesetzlich festgelegt oder vertraglich zu regeln.

SchuldbriefGrundpfand

Eine Hypothek wird mit der Liegenschaft als Pfand gesichert, etwa mit einem Schuldbrief. Wird ein Schuldbrief neu errichtet oder erhöht, fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an. Wird ein bestehender Schuldbrief weiterverwendet, kann das je nach Kanton günstiger sein.

Kantonal unterschiedlich: Die Gebühren hängen unter anderem vom Pfandbetrag ab; einzelne Kantone erheben zusätzlich eine Abgabe auf die Pfandsumme.

Finanzierungskosten

Je nach Bank oder Finanzierungspartner können Kosten im Zusammenhang mit der Hypothek anfallen, etwa für die Bearbeitung oder eine Schätzung des Objekts. Das ist individuell mit dem Finanzierungspartner zu klären.

Weitere Gebühren

Je nach Kanton oder Gemeinde können weitere Gebühren, Auslagen oder die Mehrwertsteuer hinzukommen – im Kanton Zürich etwa sind die Beurkundungsgebühren mehrwertsteuerpflichtig, und Auslagen werden zusätzlich verrechnet. Eine verlässliche Übersicht für das konkrete Objekt liefert das zuständige Notariat.

Warum der Kanton so viel ausmacht

Notariats- und Grundbuchgebühren sowie eine allfällige Handänderungssteuer sind kantonal geregelt. Zwei vergleichbare Wohnungen zum gleichen Preis können deshalb in verschiedenen Kantonen unterschiedliche Nebenkosten auslösen – ein Punkt, der besonders beim Vergleich mehrerer Objekte wichtig ist.

Handänderungssteuer nach Kanton

Die Übersicht stammt aus denselben kantonalen Regeln, mit denen der PRUVO Kaufunterlagen-Check die Kaufnebenkosten schätzt. Sie zeigt den Steuersatz bzw. die Tarifform, wer die Steuer laut Gesetz trägt, und erfasste Ermässigungen für selbst genutztes Wohneigentum. Unter jedem Satz steht die kantonale Rechtsgrundlage.

Stand der kantonalen Regeln: zuletzt geprüft am 20.09.2026. «Teilweise belegt» heisst, dass einzelne Punkte – etwa Gemeindesätze oder die Aufteilung – nicht abschliessend belegt sind. «Keine erfasst» heisst nicht, dass es keine Ermässigung gibt. Massgebend sind das kantonale Recht und die Auskunft des Grundbuchamts oder Notariats.

So kommst du zu einer verlässlichen Zahl

1. 01

   Kanton und Gemeinde klären

   Massgebend sind die Regeln am Ort der Liegenschaft.

2. 02

   Kostenschätzung beim Notariat einholen

   Das beurkundende Notariat kann die Beurkundungs- und Grundbuchkosten für das konkrete Geschäft beziffern.

3. 03

   Schuldbrief mit der Bank abstimmen

   Höhe des Pfandbetrags und allfällige Finanzierungskosten mit dem Finanzierungspartner klären.

4. 04

   Aufteilung im Kaufvertrag prüfen

   Im Vertragsentwurf nachsehen, welche Kosten Käufer- und Verkäuferseite je tragen.

Hast du die Verkaufsunterlagen bereits, schätzt der Kaufunterlagen-Check die Kaufnebenkosten nach den Regeln des Kantons und zeigt, welche Posten offen bleiben.

Keine Steuer- oder Rechtsberatung

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung über mögliche Kostenarten. Für eine verbindliche Berechnung im konkreten Fall empfiehlt sich die Rücksprache mit dem zuständigen Notariat, der kantonalen Steuerverwaltung oder einer Fachperson.