Stockwerkeigentum in der Schweiz: Wie funktioniert STWE?

Wer eine Wohnung im Stockwerkeigentum kauft, erwirbt keine eigenständige Sache, sondern einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft – verbunden mit einem Sonderrecht an bestimmten Räumen. Diese Grundlagenseite erklärt, was das konkret bedeutet.

Eine besondere Form des Miteigentums

Stockwerkeigentum (STWE) ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch als besondere Form des Miteigentums an einem Grundstück geregelt (Art. 712a ff. ZGB). Jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer hat einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft. Damit verbunden ist das Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes – etwa die eigene Wohnung – ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB).

Vereinfacht gesagt: Man besitzt nicht einfach «seine Wohnung und fertig». Man ist Miteigentümer:in der ganzen Liegenschaft – mit einem Sonderrecht an einem Teil davon.

Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile

Das Sonderrecht bezieht sich auf Räume, die in sich abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben. Bestimmte Teile des Gebäudes können dagegen von Gesetzes wegen nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden – sie bleiben gemeinschaftlich, auch wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.

Sonderrecht

Nutzung und Innenausbau durch dich

die Räume der eigenen Wohnung
der Innenausbau dieser Räume
getrennte Nebenräume, etwa ein Kellerabteil, wenn der Begründungsakt sie der Einheit zuordnet

Gemeinschaftliche Teile

Gehören allen gemeinsam

der Boden der Liegenschaft
Bauteile, die für Bestand und Konstruktion wichtig sind, etwa tragende Wände
Bauteile, die die äussere Gestalt prägen, etwa Dach und Fassade
Anlagen, die auch anderen Einheiten dienen, etwa eine zentrale Heizung, ein Lift oder gemeinsame Leitungen

Gesetzliche Grundregel nach Art. 712a und 712b ZGB. Weitere Teile können im Begründungsakt als gemeinschaftlich erklärt werden; die konkrete Abgrenzung ergibt sich aus den Unterlagen der Liegenschaft.

Ausschliessliches Nutzungsrecht ist nicht dasselbe wie Sonderrecht

Ein Gartenanteil oder ein Aussenparkplatz liegt auf dem Boden der Liegenschaft – und dieser kann nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). An solchen gemeinschaftlichen Flächen kann einzelnen Eigentümer:innen aber ein ausschliessliches Nutzungsrecht (auch Sondernutzungsrecht genannt) zugewiesen sein, etwa im Reglement (vgl. Art. 712g Abs. 4 ZGB).

Bei Balkonen, Terrassen, Kellern oder Plätzen in einer Einstellhalle hängt die Ausgestaltung vom konkreten Objekt ab: möglich sind etwa ein Teil der Stockwerkeinheit, eine eigene Einheit bzw. ein eigener Miteigentumsanteil oder ein ausschliessliches Nutzungsrecht. Das ist nicht nur eine Begriffsfrage – es kann beeinflussen, wer für Unterhalt und Kosten aufkommt.

Auch Fenster betreffen die äussere Gestalt des Gebäudes (vgl. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Wie Unterhalt und Kosten verteilt sind, ergibt sich aus Begründungsakt und Reglement – pauschale Aussagen sind nicht möglich.

Die Gemeinschaft und die Versammlung

Alle Stockwerkeigentümer:innen einer Liegenschaft bilden zusammen die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer:innen entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht der Verwaltung zustehen, bestellt die Verwaltung und genehmigt jährlich Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung (Art. 712m Abs. 1 ZGB). Ihre Beschlüsse sind zu protokollieren (Art. 712n Abs. 2 ZGB).

Es trifft nicht zu, dass «immer die Mehrheit» entscheidet. Je nach Geschäft gelten unterschiedliche Anforderungen, zum Beispiel:

die Mehrheit der Stimmen der Anwesenden (Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 67 ZGB),
die Mehrheit aller Eigentümer:innen, etwa für notwendige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten (Art. 647c ZGB),
die Mehrheit aller Eigentümer:innen, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, etwa für nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d ZGB),
grundsätzlich die Zustimmung aller für Arbeiten, die lediglich der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen (Art. 647e ZGB).

Für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Eine andere Ordnung ist nur eingeschränkt möglich – im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss (Art. 712g Abs. 2 ZGB). Was im konkreten Fall gilt, zeigen Gesetz, Begründungsakt und Reglement.

Welche Kosten gemeinschaftlich entstehen können

Das Gesetz nennt als gemeinschaftliche Lasten und Kosten namentlich Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile, die Kosten der Verwaltung sowie öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern, die den Eigentümer:innen insgesamt auferlegt werden (Art. 712h Abs. 2 ZGB). Im Alltag zeigen sie sich etwa als:

Unterhalt und Reparaturen an den gemeinschaftlichen Teilen
Betriebskosten, etwa für Heizung, Hauswartung oder Allgemeinstrom
Versicherungen und das Honorar der Verwaltung
Einlagen in den Erneuerungsfonds
allenfalls Sonderbeiträge für grössere Arbeiten

Wie diese Kosten auf die Einheiten verteilt werden, regeln Gesetz und Reglement – welche Rolle die Wertquote dabei spielt, erklärt der Abschnitt Die Wertquote.

Was macht die Verwaltung?

Die Verwaltung vollzieht die gemeinschaftliche Verwaltung nach Gesetz, Reglement und den Beschlüssen der Versammlung. Sie verteilt die gemeinschaftlichen Kosten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und verwaltet die vorhandenen Geldmittel (Art. 712s ZGB). Bestellt und abberufen wird sie durch die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 und Art. 712r ZGB). Die Aufgabe kann auch einer externen Liegenschaftsverwaltung übertragen sein.

Der Erneuerungsfonds

Über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten entscheidet die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Ein solcher Fonds soll grössere, absehbare Arbeiten – etwa eine Dach- oder Fassadensanierung – planbarer finanzieren, statt sie erst im Bedarfsfall über zusätzliche Beiträge einzufordern. Warum der Kontostand allein wenig aussagt, erklärt der Artikel Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum.

Die Wertquote

Die Wertquote ist eine zentrale Zahl beim Stockwerkeigentum – und leicht misszuverstehen. Sie ist keine Flächenangabe, kein Marktwert und nicht automatisch ein Kosten- oder Stimmenanteil.

Was bedeutet die Wertquote?

Stockwerkeigentum ist rechtlich ein Miteigentumsanteil am ganzen Grundstück (Art. 712a ZGB). Die Wertquote gibt an, wie gross dieser Anteil ist: als Bruchteil mit einem gemeinsamen Nenner, bezogen auf den Wert der ganzen Liegenschaft bzw. des Baurechts (Art. 712e Abs. 1 ZGB) – zum Beispiel 85/1000, 110/1000 oder 145/1000. Zusammen ergeben die Wertquoten aller Einheiten das Ganze, bei Tausendsteln also 1000/1000.

Eine Wertquote von 100/1000 bedeutet

einen Anteil von einem Zehntel an der ganzen Liegenschaft
so, wie er bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt wurde
im Verhältnis zu den Anteilen aller anderen Einheiten

Sie bedeutet nicht automatisch

100 m² Wohnfläche
10 % der Wohnfläche des Gebäudes
10 % aller gemeinschaftlichen Kosten
10 % aller Stimmen in der Versammlung

Wie wird die Wertquote festgelegt?

Die Wertquoten werden bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Begründungsakt festgelegt. Wie sie berechnet werden müssen, schreibt das Gesetz nicht vor – dazu gilt es, gesetzliche Vorgabe und Praxis auseinanderzuhalten:

Gesetzliche Vorgabe

Im Begründungsakt ist der Anteil jeder Einheit am Wert der Liegenschaft anzugeben (Art. 712e Abs. 1 ZGB).
Die Angabe erfolgt in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner.
Eine Berechnungsformel enthält das Gesetz nicht.

Praxis und Bewertungsmethoden

Es haben sich verschiedene Vorgehensweisen entwickelt; keine gilt als allein richtig.
Ausser bei einer reinen Flächen- oder Volumenberechnung fliessen weitere wertbildende Faktoren ein.
Deren Gewichtung beruht auch auf Wertungen und Ermessen der Beteiligten.

Gemäss Bundesgericht, BGE 116 II 55 E. 5b–c.

Als mögliche Faktoren nennt das Bundesgericht etwa:

die Fläche bzw. den Rauminhalt der Einheit,
die Lage der einzelnen Räume,
die Zugänglichkeit,
die Aussicht,
Immissionen, etwa Lärm.

Im entschiedenen Fall standen zudem die Wohnqualität einer Attikawohnung und die Nutzungsmöglichkeiten ihrer grossen Dachterrasse zur Diskussion. Welche Faktoren bei einer bestimmten Liegenschaft berücksichtigt und wie sie gewichtet wurden, ist nur aus deren eigenen Begründungsunterlagen ersichtlich – und auch dort nicht immer im Detail.

Wertquote ist nicht der heutige Marktwert

Die Wertquote wird bei der Begründung festgelegt. Ändert sich später der Verkehrswert einer Einheit, ist das laut Bundesgericht kein Grund, die Wertquote anzupassen. Eine Änderung braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung; einen Anspruch auf Berichtigung gibt es, wenn eine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge baulicher Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist (Art. 712e Abs. 2 ZGB).

Vereinfachtes Beispiel (fiktiv)

Warum Fläche allein nicht reicht: zwei gleich grosse Wohnungen

Wohnung A: 100 m², Erdgeschoss, zur verkehrsreichen Strasse hin.
Wohnung B: 100 m², oberstes Geschoss, mit Aussicht und grosser Terrasse.

Obwohl beide Wohnungen gleich gross sind, können ihre Wertquoten verschieden sein – wenn bei der Begründung Lage, Aussicht, Immissionen oder die Terrasse unterschiedlich berücksichtigt wurden. Ob und wie stark das der Fall ist, zeigt nur der Begründungsakt der konkreten Liegenschaft. Einen allgemeingültigen Umrechnungsschlüssel von Merkmalen in Tausendstel gibt es nicht.

Wo spielt die Wertquote eine Rolle?

Gemeinschaftliche Kosten

Das Gesetz sieht als Grundsatz Beiträge nach Wertquoten vor (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Abs. 3).

Der Grundsatz ist nicht zwingend: Das Reglement kann einen anderen Kostenverteiler vorsehen, sofern er genügend klar ist und Abs. 3 einhält (Bundesgericht, Urteil 5A_82/2025). Wie Kosten tatsächlich verteilt werden, zeigt deshalb erst das Reglement.

Stimmen in der Versammlung

Das Gesetz geht vom Kopfstimmrecht aus: Jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Wertquote (Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 67 Abs. 1 ZGB). Gehört eine Einheit mehreren Personen, haben diese zusammen eine Stimme (Art. 712o ZGB). Wie in der konkreten Gemeinschaft abgestimmt wird, regelt zudem das Reglement.

Qualifizierte Mehrheiten

Für bestimmte Beschlüsse verlangt das Gesetz zusätzlich eine Mehrheit der Anteile – etwa die Mehrheit der Eigentümer:innen, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, bei nützlichen baulichen Massnahmen (Art. 647d ZGB), oder eine Mehrheit, die zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, für das Reglement (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Hier zählt die Wertquote mit.

Beschlussfähigkeit

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Eigentümer:innen, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten ist (Art. 712p Abs. 1 ZGB).

Wo finde ich die Wertquote?

Grundbuch: Die Wertquote jeder Einheit wird im Grundbuch eingetragen – auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstücks und auf dem Blatt der einzelnen Stockwerkeinheit (Art. 97 und Art. 23 Grundbuchverordnung). Ein Grundbuchauszug einer Stockwerkeinheit enthält auch die Daten des Stammgrundstücks (Art. 31 GBV).
Begründungsakt: Hier wurden räumliche Ausscheidung und Wertquoten festgelegt (Art. 712e ZGB), gegebenenfalls ergänzt durch einen Aufteilungsplan (Art. 68 GBV).
Weitere STWE-Unterlagen: Reglement, Jahresrechnung oder Kostenverteiler führen die Wertquoten teils auf, etwa als Grundlage der Kostenverteilung. Weichen Angaben voneinander ab, sollte das mit Verwaltung oder Notariat geklärt werden.

Was sollte ich als Käufer:in prüfen?

Welche Wertquote gehört zur angebotenen Einheit?
Die Quote steht im Grundbuch und im Begründungsakt.
Stimmt sie mit den übrigen STWE-Unterlagen überein?
Etwa mit Reglement, Jahresrechnung oder Kostenverteiler.
Wie werden gemeinschaftliche Kosten laut Reglement verteilt?
Nach Wertquote oder nach einem abweichenden Schlüssel?
Wie werden die Beiträge an den Erneuerungsfonds verteilt?
Das ergibt sich aus Reglement und Beschlüssen der Versammlung.
Gibt es Kosten, die nicht nach Wertquote verteilt werden?
Zum Beispiel für Anlagen, die nur einem Teil der Einheiten dienen.
Welche Nebenobjekte und Rechte gehören zur Einheit?
Zum Beispiel Parkplatz, Keller, Garten oder Terrasse.
Wie sind diese Nebenobjekte rechtlich ausgestaltet?
Je nach Liegenschaft können sie Teil der Einheit, eigene Einheiten bzw. eigene Miteigentumsanteile mit eigener Quote oder ausschliessliche Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen sein – ein Garten etwa kann als Teil des Bodens nicht zu Sonderrecht gehören. Welche Form vorliegt, zeigen Grundbuch, Begründungsakt und Reglement – eine allgemeingültige Zuordnung gibt es nicht.

Bei einer PRUVO-Kaufprüfung kann eine in den Unterlagen genannte Wertquote zusammen mit den übrigen STWE-Unterlagen eingeordnet werden. Aufschlussreich ist dabei weniger die Zahl selbst als ihr Zusammenhang mit Reglement, Jahresrechnung, Budget, gemeinschaftlichen Kosten, Erneuerungsfonds und geplanten Investitionen. Ob eine Wertquote rechtlich richtig festgelegt ist, beurteilt PRUVO nicht.

Die wichtigsten Dokumente einer Gemeinschaft

Begründungsakt: Legt fest, welche Einheiten es gibt, was zum jeweiligen Sonderrecht gehört und wie hoch die Wertquoten sind (Art. 712e ZGB). Gestützt darauf wird das Stockwerkeigentum durch Eintragung im Grundbuch begründet (Art. 712d ZGB).
Reglement: Regelt Verwaltung und Benutzung der Liegenschaft, etwa Nutzungsregeln, Kostenverteilung und Abläufe der Gemeinschaft. Jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Reglement aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird (Art. 712g Abs. 3 ZGB).
Protokolle: Zeigen, was die Gemeinschaft tatsächlich beschäftigt: beschlossene und diskutierte Sanierungen, wiederkehrende Themen, Beschlüsse zu Kosten. Mehr dazu unter STWE-Protokoll prüfen.

Wer eine Wohnung kauft, tritt in eine bestehende Gemeinschaft mit ihrer eigenen Vorgeschichte ein. Diese Dokumente zeigen, wie sie organisiert ist.

Praxisbeispiel: wie die Begriffe zusammenspielen

Praxisbeispiel (fiktiv)

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Eigentumswohnungen

Eigene Wohnung: Jede der acht Parteien hat das Sonderrecht an ihrer Wohnung – an den Räumen und am Innenausbau.
Gemeinschaftlich: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Hauseingang gehören allen acht Parteien gemeinsam.
Nutzungsrechte: Die Aussenparkplätze sind im Reglement einzelnen Einheiten zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesen.
Wertquote: Die Einheiten sind gleichwertig, jede hat eine Wertquote von 125/1000.
Laufende Kosten: Hauswartung, Allgemeinstrom, Versicherung und Verwaltung werden gemäss Reglement auf die Einheiten verteilt.
Versammlung: Einmal jährlich genehmigt sie die Jahresrechnung, verabschiedet das Budget und entscheidet über anstehende Arbeiten.
Erneuerungsfonds: Jede Einheit zahlt regelmässig ein, damit künftige grössere Arbeiten planbarer finanziert werden können.
Grössere Sanierung: Eine Fassadensanierung wird über mehrere Versammlungen diskutiert, offeriert und schliesslich beschlossen – nachvollziehbar in den Protokollen.

PRUVO

Du prüfst gerade eine Immobilie?

PRUVO unterstützt dich – je nachdem, welche Informationen dir bereits vorliegen.

Adresse bekannt

Sieh dir verfügbare amtliche Informationen zum Gebäude und Standort an.

Adresse prüfen

Verkaufsunterlagen vorhanden

Lass Verkaufs- und STWE-Unterlagen strukturiert einordnen.

Kaufunterlagen prüfen

Kaufunterlagen-Check · Vorschau ohne Zahlung · vollständige Prüfung CHF 30.– einmalig