ÖREB-Kataster: Was der amtliche Auszug zu einem Grundstück zeigt

Was ist der ÖREB-Kataster?

ÖREB steht für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen: Vorgaben des Staates, die festlegen, wie ein Grundstück genutzt werden darf. Dazu gehören etwa die Nutzungszone, Grundwasserschutzzonen oder der Gewässerraum. Solche Beschränkungen entstehen durch Beschlüsse und Verfügungen von Gemeinden, Kantonen und Bund. Der Kataster macht sie an einem Ort sichtbar.

Grundlage sind das Geoinformationsgesetz (Art. 16–18 GeoIG) und die Verordnung über den ÖREB-Kataster (ÖREBKV). Betrieben wird der Kataster gemeinsam von Bund und Kantonen; auf Bundesebene ist swisstopo zuständig. Er ist in jedem Kanton eingeführt, laut cadastre.ch aber noch nicht überall in allen Gemeinden. Der Zugang über das kantonale Geoportal ist öffentlich und gebührenfrei.

Wo man den Auszug erhält

Jeder Kanton betreibt ein eigenes Portal. Der Einstieg auf cadastre.ch führt zu den kantonalen Angeboten; im Kartenportal des Bundes lässt sich das Grundstück auf der Karte anwählen. Gesucht wird über die Adresse, die Parzellennummer mit Gemeinde oder den EGRID. Der Auszug steht als PDF zur Verfügung und trägt das Datum, auf das sich sein Inhalt bezieht.

Was im Auszug steht

Der Aufbau ist schweizweit einheitlich. Nach den Angaben zum Grundstück folgen die Themen, jeweils einer von drei Gruppen zugeordnet:

Betroffen

Beschränkungen, die das Grundstück ganz oder teilweise betreffen – mit Legende, betroffener Fläche, Anteil, den Rechtsvorschriften und der zuständigen Stelle.

Nicht betroffen

Themen, zu denen Daten vorliegen, die das Grundstück aber nicht berühren.

Keine Daten

Themen, zu denen für dieses Gebiet keine Daten im Kataster vorhanden sind. Das heisst nicht, dass es dazu keine Beschränkung gibt – sondern dass der Kataster darüber nichts aussagt.

Zu den Themen, die der Bund vorgibt, gehören unter anderem:

• Nutzungsplanung (Zonen und überlagernde Festlegungen) sowie Planungszonen
• Lärmempfindlichkeitsstufen
• Kataster der belasteten Standorte, einschliesslich der Bereiche von Militär, zivilen Flugplätzen und öffentlichem Verkehr
• Grundwasserschutzzonen und Grundwasserschutzareale
• Gewässerraum
• Statische Waldgrenzen und Waldabstandslinien
• Projektierungszonen und Baulinien von Nationalstrassen, Eisenbahnanlagen und Flughäfen

Kantone können weitere Themen aufnehmen, etwa Naturgefahren oder kantonale Inventare. Welche das sind, ist je nach Kanton verschieden.

Den Auszug richtig lesen

Bei betroffenen Themen nennt der Auszug oft eine Fläche in Quadratmetern und einen Anteil in Prozent. Beides beschreibt, welcher Teil der Parzelle von einer Festlegung überlagert wird.

Ebenso wichtig: Eine Festlegung auf der Parzelle muss nicht das Gebäude betreffen. Ein schmaler Streifen Gewässerraum am Rand des Gartens hat für das Haus andere Folgen als eine Überlagerung der Gebäudefläche. Der Auszug zeigt die Lage auf einem Plan – ihn anzusehen lohnt sich. Mehr dazu in den Artikeln Nutzungszone und Bauzone und Gewässerraum.

Unter «Rechtsvorschriften» verlinkt der Auszug die massgebenden Dokumente, etwa das Baureglement der Gemeinde. Erst diese sagen, was eine Festlegung konkret bedeutet.

Was nicht im Kataster steht

• Privatrechtliche Beschränkungen wie Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte – sie stehen im Grundbuch.
• Baubewilligungen und die Frage, ob ein bestehendes Gebäude bewilligt wurde.
• Je nach Kanton: Denkmalschutz, Bauinventare und Ortsbildschutz, Gefahrenkarten.
• Laufende Verfahren, die noch nicht erfasst sind.
• Den baulichen Zustand eines Gebäudes.

Ein Blick in den Grundbuchauszug gehört deshalb immer dazu. Wer wissen will, ob eine Planung in Vorbereitung ist, fragt bei der Gemeinde nach.

Häufige Fragen

Ist der ÖREB-Auszug rechtsverbindlich?

Die Beschränkungen gelten aufgrund der zugrunde liegenden Beschlüsse und Verfügungen. Der Auszug gibt sie amtlich wieder; massgebend für den genauen Inhalt bleiben die verlinkten Rechtsvorschriften.

Was bedeutet «nicht betroffen»?

Für dieses Thema liegen Daten vor, und das Grundstück wird davon nicht berührt. Anders bei «keine Daten»: Dort sagt der Kataster nichts aus.

Gilt der Auszug auch für eine Eigentumswohnung?

Der Auszug bezieht sich auf die Liegenschaft, also das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Die Beschränkungen gelten damit für alle Stockwerkeigentumsanteile dieses Grundstücks.

Ersetzt PRUVO den ÖREB-Auszug?

Nein. Für verbindliche Angaben ist der amtliche Auszug des Kantons massgebend, ergänzt durch das Grundbuch und die Auskunft der Gemeinde.

Standort einer Immobilie prüfen

Mit dem Adress-Check von PRUVO siehst du zu einer Adresse verfügbare amtliche Angaben zum Gebäude und zur Umgebung – etwa Gebäudedaten aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister, Lärmdaten, Haltestellen in der Nähe und das Solarpotenzial des Dachs. Einen ÖREB-Auszug erstellt PRUVO nicht; den beziehst du direkt beim Kanton.

PRUVO trifft keine Kaufempfehlung und ersetzt weder den amtlichen ÖREB-Auszug noch die Auskunft der Gemeinde oder der zuständigen Fachstelle. Standort prüfen