Nutzungszone und Bauzone: Was die Zone eines Grundstücks aussagt

Nutzungszone, Bauzone, Nichtbauzone

Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens. Sie unterscheiden vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Art. 14 RPG) und sind für alle verbindlich (Art. 21 RPG). «Nutzungszone» ist der Oberbegriff für jede dieser Zonen; die «Bauzone» ist die Zone, in der gebaut werden darf.

Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entspricht (Art. 15 RPG). Ausserhalb der Bauzonen sind Bauten nur ausnahmsweise zulässig, nach strengen Bundesregeln. Für Kaufinteressierte heisst das: Ein Haus ausserhalb der Bauzone lässt sich nicht ohne Weiteres erweitern oder umnutzen.

Zonenplan und Baureglement

Die Nutzungsplanung liegt grundsätzlich bei der Gemeinde, im Rahmen des kantonalen Rechts. Sie besteht meist aus zwei Teilen:

Zonenplan

Die Karte: Welche Fläche liegt in welcher Zone, wo gelten überlagernde Festlegungen wie Schutzgebiete oder Gefahrenzonen?

Baureglementje nach Kanton auch Bau- und Zonenordnung oder Bauordnung

Der Text: Was ist in welcher Zone erlaubt, wie hoch, wie dicht, mit welchen Abständen und Gestaltungsvorgaben?

Sondernutzungsplanz. B. Gestaltungsplan, Überbauungsordnung, Quartierplan

Für ein bestimmtes Gebiet kann ein Sondernutzungsplan die allgemeinen Regeln ergänzen oder davon abweichen. Er geht dann für dieses Gebiet vor.

Der ÖREB-Auszug zeigt die Zone und verlinkt die zugehörigen Dokumente. Mehr dazu im Artikel ÖREB-Kataster.

Häufige Zonenarten

Die folgenden Bezeichnungen kommen oft vor. Was sie genau erlauben, legt jede Gemeinde selbst fest – dieselbe Bezeichnung kann in zwei Gemeinden unterschiedliche Regeln haben.

Wohnzonez. B. W2, W3

Vorwiegend Wohnen. Die Zahl steht oft für die zulässige Geschosszahl, aber nicht in jeder Gemeinde.

Kernzoneauch Dorf- oder Altstadtzone

Historische Ortskerne. Häufig mit Vorgaben zu Gestaltung, Dachform und Stellung der Bauten, oft verbunden mit Ortsbildschutz.

Mischzonez. B. Wohn- und Gewerbezone

Wohnen und mässig störendes Gewerbe nebeneinander.

Arbeitszoneauch Industrie- oder Gewerbezone

Betriebe; Wohnen ist meist nur eingeschränkt zulässig.

Zone für öffentliche Nutzungen

Schulen, Sportanlagen, Verwaltung und ähnliche Bauten im öffentlichen Interesse.

Überlagernde Festlegungen kommen hinzu, etwa ein Ortsbildschutzgebiet (siehe Ortsbildschutz), ein Gewässerraum (siehe Gewässerraum) oder eine Gefahrenzone.

Was «58 % Kernzone» bedeutet

Liegt eine Parzelle in mehreren Zonen, nennt der ÖREB-Auszug für jede Zone die Fläche und den Anteil an der Parzelle. Diese Prozentzahl ist eine reine Flächenangabe.

Wie viel gebaut werden darf

Das zulässige Mass der Nutzung ergibt sich aus mehreren Vorgaben zusammen. Je nach Kanton und Gemeinde sind das unter anderem eine Nutzungsziffer (etwa Ausnützungs-, Geschossflächen- oder Überbauungsziffer), die maximale Gebäude- oder Fassadenhöhe, die Zahl der Geschosse, Grenz- und Gebäudeabstände sowie Baulinien. Die Kantone haben einen Teil dieser Begriffe harmonisiert, aber nicht alle.

Bei einem bestehenden Gebäude kommt hinzu: Es kann nach älteren Regeln bewilligt worden sein und das heute zulässige Mass über- oder unterschreiten. Ob eine Erweiterung möglich ist, lässt sich deshalb nicht aus der Zone allein ablesen.

Für konkrete Bau- oder Umbaufragen sind insbesondere der Zonenplan, das Baureglement, der amtliche ÖREB-Auszug und die Auskunft der zuständigen Behörde heranzuziehen.

Häufige Fragen

Kann sich die Zone eines Grundstücks ändern?

Ja. Nutzungspläne werden überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 RPG). Laufende Revisionen werden öffentlich aufgelegt; die Gemeinde gibt Auskunft.

Was bedeutet «W2»?

Eine Wohnzone; die Zahl steht häufig für die zulässige Geschosszahl. Verbindlich ist, was das Baureglement der Gemeinde dazu festlegt.

Wo sehe ich, in welcher Zone ein Grundstück liegt?

Im ÖREB-Auszug, im Zonenplan der Gemeinde oder im kantonalen Geoportal.

Standort einer Immobilie prüfen

Mit dem Adress-Check von PRUVO siehst du zu einer Adresse verfügbare amtliche Angaben zum Gebäude und zur Umgebung – etwa Gebäudedaten aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister, Lärmdaten, Haltestellen in der Nähe und das Solarpotenzial des Dachs. Die Zone eines Grundstücks zeigt der Adress-Check nicht; dafür ist der ÖREB-Auszug die massgebende Quelle.

PRUVO trifft keine Kaufempfehlung und ersetzt weder den amtlichen ÖREB-Auszug noch die Auskunft der Gemeinde oder der zuständigen Fachstelle. Standort prüfen