Mietzinsreduktion in der Schweiz: Wann du eine Senkung verlangen kannst

Wann eine Mietzinsreduktion möglich ist

Im laufenden Mietverhältnis kannst du eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, wenn du Grund zur Annahme hast, dass die Vermieterschaft wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen – vor allem einer Kostensenkung – einen übersetzten Ertrag erzielt (Art. 270a Abs. 1 OR). Der wichtigste Fall in der Praxis ist eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes.

Der Referenzzinssatz bildet die Finanzierungskosten der Vermieterschaft ab. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert ihn vierteljährlich; aktuell beträgt er 1.25 % (gültig seit 2. September 2025). Mehr dazu, wie er entsteht und wie er sich entwickelt hat, erklärt die Seite zum aktuellen Referenzzinssatz.

Welcher Referenzzinssatz für dich massgebend ist

Verglichen wird der aktuelle Satz mit dem Referenzzinssatz, auf dem dein heutiger Mietzins beruht. Dieser steht oft im Mietvertrag. Wurde der Mietzins seither wegen einer Änderung des Referenzzinssatzes angepasst und nicht angefochten, ist der Satz dieser späteren Anpassung massgebend – nicht mehr der aus dem Vertrag (BWO, Fragen und Antworten, Frage 3; Art. 13 Abs. 4 VMWG).

Das Datum des ursprünglichen Mietvertrags reicht deshalb nicht immer. Wo du den massgebenden Satz findest und warum mehrere Dokumente relevant sein können, zeigt die Seite Referenzzinssatz im Mietvertrag finden.

Was die Vermieterschaft gegenrechnen kann

Die Vermieterschaft darf eine Senkung mit Kostensteigerungen verrechnen, die seit der letzten Mietzinsfestsetzung eingetreten sind (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Deshalb ergibt sich aus der Senkung des Referenzzinssatzes nicht automatisch derselbe Prozentsatz Mietzinsreduktion.

Teuerung (LIK)Art. 16 VMWG

Für die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf die Vermieterschaft höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) des Bundesamts für Statistik geltend machen – gemessen seit der letzten Mietzinsfestsetzung.

Allgemeine KostensteigerungenArt. 12 VMWG

Höhere Kosten für Gebühren, Objektsteuern, Versicherungen oder Unterhalt kann die Vermieterschaft geltend machen, wenn sie sie belegen kann. Ohne ihre Zahlen lässt sich dieser Teil nicht beurteilen.

VorbehaltArt. 18 VMWG

Hat die Vermieterschaft eine ihr zustehende Anpassung früher nicht vollständig geltend gemacht und dafür einen Vorbehalt in Franken oder Prozenten festgelegt, kann sie diesen später geltend machen.

Ertrag und OrtsüblichkeitArt. 269, 269a OR

In bestimmten Fällen kann die Vermieterschaft einwenden, der Mietzins führe zu keinem übersetzten Ertrag oder liege im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse. Ob ein solcher Einwand greift, ist eine Frage des Einzelfalls.

Beispiel: So wirken Referenzzinssatz und Teuerung zusammen

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Die einzelnen Rechenschritte erklärt Mietzinsreduktion berechnen.

Sonderfälle: Wann der Referenzzinssatz keine Rolle spielt

Die Senkungsregeln gelten nicht für alle Mietverhältnisse (BWO, Frage 9; Art. 253b OR):

• Indexierte Mietzinse folgen dem Landesindex der Konsumentenpreise (Art. 269b OR).
• Gestaffelte Mietzinse steigen zu vereinbarten Terminen um feste Beträge (Art. 269c OR).
• Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Küche) sind von den Regeln über missbräuchliche Mietzinse ausgenommen (Art. 253b Abs. 2 OR).
• Geförderte Wohnungen, deren Mietzinse eine Behörde kontrolliert, folgen deren Regeln (Art. 253b Abs. 3 OR).

Bei Genossenschaftswohnungen, Geschäftsräumen oder befristeten Verträgen kommt es zudem auf Statuten beziehungsweise Vertrag an.

So verlangst du die Senkung

1. 01

   Ausgangslage klären

   Massgebenden Referenzzinssatz, Nettomietzins und Datum der letzten Mietzinsfestsetzung aus Mietvertrag oder letzter Anpassung heraussuchen.

2. 02

   Schriftlich verlangen

   Das Herabsetzungsbegehren schriftlich an die Vermieterschaft oder Verwaltung richten, am besten per Einschreiben (Art. 270a Abs. 2 OR; BWO, Frage 4).

3. 03

   Stellungnahme abwarten

   Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Sie kann zustimmen, teilweise zustimmen, verrechnen oder ablehnen.

4. 04

   Bei Bedarf Schlichtungsbehörde

   Bei Ablehnung, Teilzustimmung oder ohne Antwort kannst du innert weiterer 30 Tagen die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache anrufen.

Was in das Schreiben gehört, zeigt der Musteraufbau für das Senkungsbegehren. Welche Termine und Fristen gelten, erklärt Fristen bei der Mietzinsreduktion, und was nach einer Absage möglich ist, Vermieterschaft lehnt ab.

Häufige Fragen

Wann kann ich eine Mietzinsreduktion verlangen?

Grundsätzlich jederzeit während des Mietverhältnisses, wenn sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich geändert haben – etwa weil der Referenzzinssatz heute tiefer ist als der Satz, auf dem dein Mietzins beruht. Die Senkung gilt frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Gilt eine Senkung des Referenzzinssatzes automatisch?

Nein. Die Vermieterschaft muss eine Senkung nicht von sich aus weitergeben. Du musst sie schriftlich verlangen.

Wie viel Mietzinsreduktion ist möglich?

Pro 0.25 Prozentpunkte Senkung beträgt der Senkungsanteil 2.91 % des Nettomietzinses. Davon kann die Vermieterschaft Teuerung und belegte Kostensteigerungen abziehen – das Ergebnis ist deshalb oft kleiner.

Kann die Vermieterschaft die Senkung ablehnen?

Ja. Sie kann ablehnen oder die Senkung mit anderen Faktoren verrechnen und muss erklären, warum. Bist du nicht einverstanden, kannst du innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

Was passiert, wenn die Vermieterschaft nicht antwortet?

Antwortet sie nicht innert 30 Tagen, kannst du innert weiterer 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen – spätestens also 60 Tage nach deinem Begehren (BWO, Frage 4).