Fristen bei der Mietzinsreduktion: Wann du was tun musst

Wann kannst du eine Mietzinsreduktion verlangen?

Das Gesetz knüpft das Herabsetzungsbegehren nicht an eine Frist nach einer Publikation des Referenzzinssatzes: Du kannst die Senkung während des Mietverhältnisses verlangen, sobald du Grund zur Annahme hast, dass dein Mietzins wegen gesunkener Kosten zu hoch ist (Art. 270a Abs. 1 OR). Weil die Senkung aber erst auf einen künftigen Kündigungstermin wirkt, verschiebt jedes Zuwarten auch den Zeitpunkt, ab dem du weniger bezahlst.

Ab wann gilt die Senkung?

Welcher Termin das ist, ergibt sich aus Kündigungsfrist und Kündigungsterminen deines Mietvertrags. Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR); der Vertrag kann eine längere Frist oder andere Termine vorsehen (Art. 266a Abs. 1 OR). Nächstmöglich ist der nächste Termin, auf den unter Einhaltung dieser Frist gekündigt werden könnte.

Wie der Termin im Einzelfall genau bestimmt wird, hängt vom Vertrag ab. Im Zweifel geben die Schlichtungsbehörden in Mietsachen Auskunft.

Die 30 Tage der Vermieterschaft

Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen zu deinem Begehren Stellung nehmen (Art. 270a Abs. 2 OR). Das BWO zählt diese Frist ab der Absendung deines Briefes. Sie kann zustimmen, teilweise zustimmen, die Senkung mit anderen Faktoren verrechnen oder ablehnen – eine Ablehnung oder Verrechnung muss sie begründen (BWO, Frage 4).

Die 30 Tage für die Schlichtungsbehörde

Entspricht die Vermieterschaft dem Begehren nicht oder nur teilweise, oder antwortet sie nicht fristgemäss, kannst du innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR). Laut BWO musst du den Antrag also spätestens 60 Tage nach deinem ursprünglichen Begehren einreichen. Verpasst du diese Frist, musst du wieder von vorne beginnen und die Vermieterschaft erneut anfragen.

Was bei einer Absage zu beachten ist, erklärt Vermieterschaft lehnt die Mietzinsreduktion ab.

Alle Fristen im Überblick

Begehren stellenArt. 270a Abs. 1 OR

Während des Mietverhältnisses, schriftlich; keine Frist nach einer BWO-Publikation.

Wirkung der SenkungArt. 270a Abs. 1 OR

Frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin laut Vertrag.

StellungnahmeArt. 270a Abs. 2 OR

Innert 30 Tagen durch die Vermieterschaft.

SchlichtungsbehördeArt. 270a Abs. 2 OR

Innert 30 Tagen nach Ablehnung, Teilzustimmung oder unbeantworteter Frist.

Bevor die Fristen laufen: Prüfe zuerst, ob dein Mietzins überhaupt Senkungspotenzial hat. Mietzins kostenlos prüfen

Wie das Schreiben aufgebaut ist, zeigt der Musteraufbau für das Senkungsbegehren.

Häufige Fragen

Mietzinssenkung ab wann?

Ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin laut Mietvertrag – nicht ab dem Datum deines Schreibens.

Kann ich eine Senkung rückwirkend verlangen?

Nein. Die Herabsetzung wird auf einen künftigen Kündigungstermin verlangt. Für die Zeit davor bleibt der bisherige Mietzins geschuldet.

Was, wenn ich die 30 Tage für die Schlichtungsbehörde verpasse?

Dann ist das Verfahren nicht verloren, beginnt aber von vorne: mit einem neuen Begehren an die Vermieterschaft – und entsprechend einem späteren Termin.