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Referenzzinssatz im Mietvertrag finden: Welcher Satz für deinen Mietzins gilt

Für eine Mietzinsreduktion zählt der Referenzzinssatz, auf dem dein heutiger Mietzins beruht. Er steht oft im Mietvertrag – ist aber nicht immer noch der massgebende.

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Wo steht der Referenzzinssatz im Mietvertrag?

Der massgebende Stand des Referenzzinssatzes wird oft im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen (BWO, Fragen und Antworten, Frage 3). Du findest ihn meist beim Mietzins oder in einer Beilage mit den Berechnungsgrundlagen, etwa in Formulierungen wie:

  • «Der Mietzins basiert auf einem hypothekarischen Referenzzinssatz von … %»
  • «Basis Referenzzinssatz: … %» oder «Hypothekarzinsstand: … %»
  • daneben oft der Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise, etwa «LIK … Punkte (Basis …)»

Notiere auch den LIK-Stand und das Datum: Beides brauchst du, um die Teuerung seit der letzten Festsetzung zu berücksichtigen (Mietzinsreduktion berechnen).

Warum eine spätere Mietzinsanpassung massgebend sein kann

Massgebend ist der Satz der letzten Mietzinsfestsetzung – nicht automatisch der aus dem Vertrag.

Das Datum des ursprünglichen Mietvertrags allein reicht deshalb nicht.

Wurde der Mietzins seit Vertragsabschluss wegen eines Anstiegs oder einer Senkung des Referenzzinssatzes angepasst und nicht angefochten, ist auf den Stand dieser Anpassung abzustellen (BWO, Frage 3). Die Verordnung verlangt ausdrücklich, zu berücksichtigen, ob frühere Hypothekarzinsänderungen bereits zu Mietzinsanpassungen geführt haben (Art. 13 Abs. 4 VMWG).

Praxisbeispiel (fiktiv)

Welcher Satz gilt hier?

Fiktiver Ablauf eines Mietverhältnisses mit drei Unterlagen:

Mietvertrag
Mietbeginn 2019, Mietzins auf Basis 1.50 %.
Senkung
Die Vermieterschaft senkt den Mietzins später auf Basis 1.25 %.
Erhöhung
Mit amtlichem Formular wird der Mietzins danach auf Basis 1.75 % erhöht; die Erhöhung wird nicht angefochten.

Massgebend ist die jüngste Festsetzung: 1.75 %. Wer nur den Mietvertrag anschaut, würde mit 1.50 % rechnen – und das Senkungspotenzial unterschätzen.

Welche Unterlagen relevant sein können

Den massgebenden Satz findest du in der jüngsten Unterlage, die den Mietzins festgesetzt hat:

  • Mietvertrag, allenfalls mit Beilage zu den Berechnungsgrundlagen
  • Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses, sofern dein Kanton es vorschreibt
  • Mitteilung einer Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular (Art. 269d OR)
  • Schreiben der Vermieterschaft zu einer Mietzinssenkung
  • Vereinbarung oder Nachtrag zum Mietvertrag, der den Mietzins neu festlegt
  • Einigung vor der Schlichtungsbehörde oder ein Entscheid zum Mietzins

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Wenn kein Referenzzinssatz genannt ist

Steht in keiner Unterlage ein Satz, gilt der Referenzzinssatz, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend war (BWO, Frage 3). Welcher das war, zeigt die Entwicklung des Referenzzinssatzes.

Den einheitlichen Referenzzinssatz gibt es seit dem 10. September 2008. Beruht ein Mietzins noch auf einem früheren, kantonalen Hypothekarzinssatz, lässt er sich nicht ohne Weiteres in einen Referenzzinssatz übersetzen – das ist ein Sonderfall, bei dem sich eine Auskunft der Schlichtungsbehörde lohnt.

Häufige Fragen

Wo finde ich meinen Referenzzinssatz?

Im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung, meist beim Mietzins oder in einer Beilage mit den Berechnungsgrundlagen. Gibt es beides, zählt die jüngere Festsetzung.

Gilt einfach das Datum meines Mietvertrags?

Nur, wenn der Mietzins seither nicht wegen des Referenzzinssatzes angepasst wurde. Sonst ist der Satz der letzten Anpassung massgebend.

Was, wenn Mietvertrag und Anpassung unterschiedliche Sätze nennen?

Dann gilt grundsätzlich der Satz der jüngsten Festsetzung, die nicht angefochten wurde. Mit ihm vergleichst du den aktuellen Satz von 1.25 %.

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