Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum: Was Käufer:innen wissen sollten

Der Erneuerungsfonds ist eine wichtige Grösse beim Kauf einer Eigentumswohnung – und leicht misszuverstehen, wenn man nur auf den Kontostand schaut.

Was ein Erneuerungsfonds ist

Ein Erneuerungsfonds ist eine gemeinschaftliche Rückstellung, in die Stockwerkeigentümer:innen einzahlen. Er soll künftigen Unterhalt und Erneuerungen an den gemeinschaftlichen Teilen – etwa Dach, Fassade, Heizung oder Lift – planbarer finanzieren. Der Fonds gehört zum Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712l Abs. 1 ZGB).

Das Zivilgesetzbuch nennt die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten als Angelegenheit, über die die Versammlung der Stockwerkeigentümer:innen befindet (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Ob ein Fonds besteht, wie viel eingezahlt wird und wie die Einlagen verteilt werden, ist deshalb von Gemeinschaft zu Gemeinschaft verschieden. Massgebend sind Reglement und Beschlüsse der Versammlung, die jährlich Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung genehmigt (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB).

Wofür er verwendet werden kann

Das Gesetz spricht von einem Fonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Wofür er im Einzelnen eingesetzt wird – etwa nur für grössere Erneuerungen oder auch für laufenden Unterhalt –, regeln Reglement und Beschlüsse der jeweiligen Gemeinschaft. Reicht der Fonds für ein Vorhaben nicht aus, müssen die Kosten auf anderem Weg gedeckt werden, etwa über zusätzliche Beiträge der Eigentümer:innen (vgl. Art. 712h ZGB).

Warum der Saldo allein wenig aussagt

Der absolute Kontostand reicht nicht aus, um einen Erneuerungsfonds zu beurteilen.

Ob ein Fonds angemessen ist, zeigt sich erst im Zusammenhang mit dem Gebäude und den anstehenden Arbeiten.

Aussagekräftig wird der Fondsstand erst zusammen mit diesen vier Faktoren:

Gebäudealter: Wie alt ist das Gebäude, und welche grösseren Bauteile sind bereits erneuert worden?
Geplante Sanierungen: Welche Arbeiten sind beschlossen oder in den Protokollen diskutiert – und mit welchen geschätzten Kosten?
Fondsbestand und Einlagen: Wie hoch ist der Fonds, und wie regelmässig und in welcher Höhe wurde bisher eingezahlt?
Künftige Beiträge: Wie würden sich künftige Einlagen oder allfällige Sonderbeiträge auf die Einheiten verteilen – je nach Reglement etwa nach Wertquoten?

Hoher Fonds

kann trotzdem knapp sein

wenn kurz bevorstehend eine grosse, kostenintensive Sanierung ansteht
wenn mehrere Bauteile gleichzeitig ans Ende ihrer Lebensdauer kommen

Kleiner Fonds

ist nicht automatisch problematisch

etwa bei einem jungen Gebäude ohne grösseren Sanierungsbedarf
wenn wichtige Bauteile kürzlich erneuert und bezahlt wurden

Keine pauschalen Richtwerte ohne Quelle

Im Zusammenhang mit Erneuerungsfonds kursieren gelegentlich Faustregeln, etwa zu einem bestimmten Anteil am Gebäudewert. Das Zivilgesetzbuch schreibt weder einen Erneuerungsfonds zwingend vor noch einen Mindestbetrag. Wo Richtwerte verwendet werden – etwa von Verwaltungen, Branchenverbänden oder Fachpublikationen –, sollten sie klar als solche und mit ihrer Quelle bezeichnet sein, statt als allgemeingültige Regel zu gelten.

Revision des Stockwerkeigentumsrechts

Der Bundesrat hat dem Parlament am 13. Mai 2026 eine Revision des Stockwerkeigentumsrechts unterbreitet. Sie sieht unter anderem ein Klagerecht für die Errichtung eines Erneuerungsfonds vor. Die Revision ist noch nicht in Kraft – massgebend ist das geltende Recht. Einen Mindestbetrag nennt das Bundesamt für Justiz dazu nicht.

Statt Faustregel: den Bedarf nachvollziehbar abschätzen

Ob ein Fonds reicht, lässt sich mit einer einfachen Rechnung abschätzen – vorausgesetzt, es gibt Angaben zu den anstehenden Arbeiten, etwa aus einer Zustandsanalyse, einer Erneuerungsplanung der Verwaltung oder Offerten, die in den Protokollen erwähnt sind. Die Rechnung vergleicht, was bis zu den Arbeiten voraussichtlich im Fonds ist, mit dem, was die Arbeiten kosten.

Szenario (fiktiv)

Reicht der Fonds für das Flachdach?

Eine Gemeinschaft plant, das Flachdach in etwa acht Jahren zu erneuern. Alle Zahlen sind erfunden und dienen nur dazu, den Rechenweg zu zeigen.

Geschätzte Kosten: CHF 240'000 laut Offerte im Protokoll
Fonds heute: CHF 120'000 laut letzter Jahresrechnung
Einlagen bis dahin: 8 Jahre × CHF 12'000 = CHF 96'000 (laut Budget, ohne Zinsen und ohne andere Entnahmen)
Voraussichtliche Lücke: CHF 240'000 − CHF 216'000 = CHF 24'000
Anteil der Wohnung: Bei einer Wertquote von 85/1000 und Verteilung nach Wertquoten rund CHF 2'040

Das Ergebnis gilt nur für diese Annahmen. Weitere Arbeiten im selben Zeitraum, andere Kosten oder ein abweichender Verteilschlüssel im Reglement verändern es. Fehlen Angaben zu den anstehenden Arbeiten, ist das eine gute Frage an die Verwaltung.

Was sich aus den Unterlagen ableiten lässt

Aussagekräftiger als der isolierte Kontostand ist der Blick in Jahresrechnung, Budget und Protokolle der letzten Jahre. Hilfreiche Fragen:

Wie regelmässig wurde in den Fonds eingezahlt?
Welche Sanierungen wurden bereits besprochen oder beschlossen?
Gibt es Hinweise auf einen absehbaren grösseren Finanzierungsbedarf oder auf Sonderbeiträge?

Diese Fragen lassen sich nur anhand der Unterlagen der konkreten Liegenschaft beantworten.

PRUVO

Du prüfst gerade eine Immobilie?

PRUVO unterstützt dich – je nachdem, welche Informationen dir bereits vorliegen.

Adresse bekannt

Sieh dir verfügbare amtliche Informationen zum Gebäude und Standort an.

Adresse prüfen

Verkaufsunterlagen vorhanden

Lass Verkaufs- und STWE-Unterlagen strukturiert einordnen.

Kaufunterlagen prüfen

Kaufunterlagen-Check · Vorschau ohne Zahlung · vollständige Prüfung CHF 30.– einmalig