Wohnung kündigen: Fristen, Termine und Form

Frist und Termin: zwei verschiedene Dinge

Der Kündigungstermin ist das Datum, auf das das Mietverhältnis endet. Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen dem Eintreffen der Kündigung und diesem Termin mindestens liegen muss. Der letzte Tag, an dem die Kündigung noch eintreffen darf, wird auch Kündigungstag genannt (Gerichte des Kantons Zürich).

Das Gesetz legt Mindestfristen fest. Der Mietvertrag kann eine längere Frist oder andere Termine vorsehen, aber keine kürzere Frist (Art. 266a Abs. 1 OR). Welche Termine ortsüblich sind, steht nicht im Gesetz; viele Mietverträge nennen die Termine deshalb ausdrücklich.

Wo du Frist und Termine findest

Schau zuerst in den Mietvertrag und in allfällige allgemeine Vertragsbestimmungen, die zum Vertrag gehören. Typisch sind Formulierungen wie «Kündigungsfrist drei Monate, auf Ende jedes Monats ausser Dezember» oder eine Aufzählung einzelner Monate. Achte zusätzlich auf eine Mindestmietdauer: Sie kann den ersten möglichen Kündigungstermin nach hinten verschieben.

Rechtzeitig: wann die Kündigung ankommen muss

Die Kündigung ist erst wirksam, wenn sie bei der Vermieterschaft eingetroffen ist. Damit die Frist eingehalten ist, muss sie spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist dort ankommen.

Bei einem eingeschriebenen Brief, den die Post nicht persönlich übergeben kann, gilt die Kündigung nach der Rechtsprechung als zugestellt, sobald die Empfängerin sie gemäss Abholungseinladung auf der Post abholen kann: am selben Tag, wenn mit dem Abholen gerechnet werden kann, sonst spätestens am folgenden Tag (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Auf das tatsächliche Abholen kommt es dabei nicht an.

Ist die Frist verpasst oder der Termin falsch gewählt, ist die Kündigung nicht ungültig: Sie gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR) – du zahlst dann entsprechend länger Miete.

Form und Unterschriften

SchriftlichArt. 266l Abs. 1 OR

Mieter:innen von Wohnräumen müssen schriftlich kündigen. Ein amtliches Formular braucht es nur, wenn die Vermieterschaft kündigt.

Eigenhändige UnterschriftArt. 13, 14 OR

Schriftlich heisst: von Hand unterschrieben. Gleichgestellt ist nur eine qualifizierte elektronische Signatur mit qualifiziertem Zeitstempel. Eine gewöhnliche E-Mail, SMS oder ein eingescanntes Schreiben ohne solche Signatur genügt nicht.

Alle MietparteienMietvertrag

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, unterschreiben in der Regel alle die Kündigung.

InhaltEmpfehlung

Namen der Mietparteien, Adresse und Bezeichnung der Wohnung, Datum des Mietvertrags, der Kündigungstermin sowie Ort, Datum und Unterschriften.

Für den Versand empfiehlt sich ein eingeschriebener Brief, damit du die Zustellung belegen kannst. Bewahre eine Kopie des unterschriebenen Schreibens und den Einlieferungsbeleg auf.

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Familienwohnung: Zustimmung nötig

Dient die Wohnung als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen; dasselbe gilt sinngemäss für eingetragene Partnerschaften (Art. 266m OR). Das gilt auch dann, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat. Die Gerichte des Kantons Zürich nennen dafür die schriftliche Zustimmung – am einfachsten mit einer zusätzlichen Unterschrift auf dem Kündigungsschreiben.

Fehlt die nötige Zustimmung, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR). Für Paare ohne Ehe oder eingetragene Partnerschaft gilt diese Regel nicht; sie unterschreiben, wenn beide Mietparteien sind.

Ausserhalb von Frist und Termin

Wer früher ausziehen will, als es Frist und Termin erlauben, kündigt nicht ordentlich. Von den Pflichten aus dem Mietvertrag befreit wird man dann in der Regel nur, wenn man einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt (Art. 264 OR). Wie das geht, erklärt Vorzeitiger Auszug: Nachmieter und Ersatzmieter.

Häufige Fragen

Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?

Nur mit einer qualifizierten elektronischen Signatur mit qualifiziertem Zeitstempel. Eine gewöhnliche E-Mail erfüllt die Schriftform nicht (Art. 14 OR).

Was passiert, wenn meine Kündigung zu spät ankommt?

Sie gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Das Mietverhältnis endet also später.

Brauche ich als Mieterin oder Mieter ein amtliches Formular?

Nein. Das amtliche Formular ist nur für Kündigungen durch die Vermieterschaft vorgeschrieben (Art. 266l Abs. 2 OR).

Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung?

Mindestens drei Monate (Art. 266c OR). Steht im Mietvertrag eine längere Frist, gilt diese. Kürzere Fristen kann der Vertrag nicht vorsehen.