Vorzeitiger Auszug: Nachmieter und Ersatzmieter

Die Regel im Gesetz

Der neue Mieter muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Im Alltag heisst er Nachmieter oder Ersatzmieter. Eigene Regeln im Mietvertrag – etwa zusätzliche Kündigungstermine – gehen vor; lies deshalb zuerst den Vertrag.

Wann ein Nachmieter zumutbar ist

Nach den Gerichten des Kantons Zürich ist ein Ersatzmieter zumutbar, wenn er zahlungsfähig ist und Gewähr für eine vertragsgemässe Benützung der Wohnung bietet (mit Verweis auf BGE 119 II 36 E. 3d). Als Faustregel für die Zahlungsfähigkeit nennen sie, dass der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen soll.

• Übernahme zu den gleichen Bedingungen: gleicher Mietzins, gleiche Mietsache, gleiche Vertragsdauer.
• Nachweise zur Zahlungsfähigkeit, wie sie Vermieterschaften üblicherweise verlangen, etwa Betreibungsauszug und Einkommensangaben.
• Ernsthafte Bereitschaft, den Vertrag abzuschliessen – ein blosses Interesse genügt nicht.

Ein einziger zumutbarer Nachmieter genügt. Weil du aber das Risiko trägst, dass er tatsächlich zumutbar und abschlussbereit ist, empfehlen die Gerichte des Kantons Zürich, mehrere Interessierte zu suchen.

So gehst du vor

1. 01

   Auszug ankündigen

   Teile der Vermieterschaft mit, auf welchen Zeitpunkt du die Wohnung zurückgeben möchtest. Gesetzlich ist dafür keine Form vorgeschrieben; aus Beweisgründen empfiehlt sich ein eingeschriebener Brief.

2. 02

   Nachmieter vorschlagen

   Nenne der Vermieterschaft eine oder mehrere Personen, die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen wollen, mit ihren Unterlagen.

3. 03

   Prüfzeit abwarten

   Die Vermieterschaft darf die Bewerbung angemessen prüfen. Wie lange, hängt vom Einzelfall und von der Qualität der Unterlagen ab; bei Wohnungen meist 10 bis 30 Tage.

4. 04

   Wohnung zurückgeben

   Gib die Wohnung zum angekündigten Zeitpunkt mit allen Schlüsseln zurück und halte die Rückgabe in einem Protokoll fest.

Lehnt die Vermieterschaft einen zumutbaren Nachmieter ab, musst du nach den Gerichten des Kantons Zürich ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser die Wohnung übernommen hätte, keinen Mietzins mehr bezahlen. Gleich behandelt wird etwa, wenn sie vom Nachmieter einen höheren Mietzins verlangt.

Wenn kein Nachmieter übernimmt

Dann schuldest du den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis nach Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Die Vermieterschaft muss sich aber anrechnen lassen, was sie an Auslagen spart und was sie durch eine anderweitige Verwendung der Wohnung gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt (Art. 264 Abs. 3 OR).

Was PRUVO hier nicht macht

Der Kündigungsbrief von PRUVO deckt nur die ordentliche Kündigung mit Frist und Termin ab. Er erstellt keine ausserterminliche Kündigung, keinen Nachmieter-Vorschlag und prüft keine Nachmieter. Wählst du im Ablauf «Vorzeitiger Auszug», erstellt PRUVO bewusst kein Schreiben. Die ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Termin kannst du damit trotzdem erstellen.

Häufige Fragen

Muss die Vermieterschaft meinen Nachmieter akzeptieren?

Sie kann nicht gezwungen werden, mit ihm einen Vertrag abzuschliessen. Lehnt sie einen zumutbaren Nachmieter ab, bist du aber ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser übernommen hätte, vom Mietzins befreit.

Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?

Einer genügt, wenn er zumutbar und abschlussbereit ist. Mehrere Vorschläge verringern dein Risiko.

Kann ich die Wohnung zurückgeben, auch wenn ich niemanden finde?

Ja. Nach den Gerichten des Kantons Zürich darf die Vermieterschaft die Rücknahme nicht ablehnen. Du schuldest dann aber den Mietzins bis zum nächsten möglichen Ende, abzüglich dessen, was sie sich anrechnen lassen muss.